政策升级？银行间市场发债房企名单有望扩容？

近日民营房企不断迎来好消息。

11月12日，据“河南省***业协会”(下称“河南房协”)微信公众号，央行总行将银行间债券市场发债范围扩大至地方优质民营房企，并***中债信用增进公司(下称“中债增进公司”)向拟发债民营房企给予增信支持。

另据之一财经证实，有省级银保监局12日已收到央行、银***印发的《关于做好当前金融支持***市场平稳健康发展工作的通知》(下称《通知》)，其中在强调加大资金支持的同时，明确自通知印发之日起，未来半年内到期的贷款允许超出原规定多展期1年，债券按期兑付有困难的可沟通置换或展期。

中信证券FICC分析师丘远航对记者表示，随着***支持政策不断升级，民营房企***难度可以有效降低，银行间市场的发债房企名单有望扩容。“不过具体哪些地方民营房企能够申报成功，仍需进一步观察，预计对于地方***重要性强、信用履约表现良好、可抵押物充足的地方民营房企机会更大。”丘远航说。

银行间市场发债房企名单扩容

根据河南房协消息，将银行间债券市场发债房企的范围由***性房企扩大至地方优质民营房企，并***中债信用增进公司向拟发债民营房企给予增信支持，系央行总行引导银行间市场交易商协会(下称“交易商协会”)***的专项政策，意在缓解***债券市场风险情绪，更好助力“保交楼”。

此前，11月8日，交易商协会表态，将在央行支持和引导下，继续推进并扩大民营企业债券***支持工具(“第二支箭”)，支持包括***企业在内的民营企业发债***，预计可支持约2500亿元民营企业债券***，后续可视情况进一步扩容。

9日，中债增进公司便在官网宣布公开受理民营房企增信项目，意向民营***企业可以通过填写《项目需求意向表》向中债增进公司提出增信需求。

早在11月1日，交易商协会、***业协会联合中债增进公司，召集金辉、新希望***、德信***、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会，介绍中债增进公司增信支持民营房企发债***工作相关进展，并听取各方意见建议。这也是交易商协会8月以来第三次召开民营房企座谈会，不过相比此前5月和8月支持示范房企发债，此次参会企业已经明显增多。

河南房协表示，此次银行间债券市场发债主体扩展至地方后，省住房城乡建设厅之一时间将有关政策要求传达至各级***管理部门，以地市为单位推选出符合要求的优质民营企业。

按照政策要求，地方优质民营房企即发债主体须满足资产充足、信用良好、具有较强市场影响力等条件。符合条件的民营房企可于11月15日前与当地***开发主管部门联系，由各市统一汇总上报。

从增信方式来看，地方优质拟发债民营房企同样由中债增进公司给予增信支持，并均有反***要求，具体反***有三种模式可选：一是由地方***增信机构或地方国企提供反***;二是拟发债民营房企提供***、土地、股权等充足抵质押物;三是由中债增进公司会同相关金融机构，为拟发债民营房企创设信用风险缓释凭证。

对比此前中债增进公司针对***性民营房企发布的《项目需求意向表》，意向房企需要在填写企业基本信息之外，填写***排名、债务违约情况，文件附有5种“拟提供的风险缓释方式”，包括金融机构风险缓释、国有企业反***、资产抵押、关联企业反***、国有***(增进)机构反***。

丘远航指出，截至10月末，今年在交易商协会发行债券产品的民营房企均为***性房企，深耕区域的中小型房企没有出现在银行间债券市场，接下来预计银行间市场的发债房企名单将有所扩容。

哪些房企有望受益

从政策***节奏和落地细节来看，对民营房企的***支持都在持续升级。

在***性民营房企层面，此次中债增进公司受理企业增信需求的方式较5月和8月的“名单制”更为开放，且意向表未明确限制接收时间。中指研究院企业事业部研究负责人刘水对记者表示，从时间线可以看出，支持民营房企发债***措施落地迅速。加上中债增进公司将在收到邮件后3个工作日内予以邮件反馈，表明支持措施将高效开展。

执行细节方面，和此前的***发债、创设CRMW等案例相比，此次交易商协会对“第二支箭”的扩容有两点变化值得关注：之一是“***银行再贷款提供资金支持”，第二是增加了“直接购买债券”的支持方式。对此，丘远航认为，前者可以降低金融机构投资民营房企债券的资金成本，形成正向的激励机制;后者有助于修复民营房企债券价格，进而降低一级发行的难度。

不过对于最终的实际受益范围，业内人士普遍还有担忧。刘水认为，民营房企提供上述几种风险缓释工具，需要资金费用、资产、信用资源等作为条件支持，一些民营房企可能因此受限，或许只有部分企业有条件申请支持。

截至11月13日，近期已申请注册发债的民营房企包括龙湖集团(200亿元)和新城控股(150亿元)。其中，龙湖集团是交易商协会公布的第二轮增信发债的首个案例，协会10日在官网宣布受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理了企业增信业务意向;新城控股则在11日发布公告称，公司拟向交易商协会申请新增150亿元债务***工具的注册额度。

对于此次发债支持从***性民营房企扩展至地方，有***行业研究人士对记者表示，这标志着政策支持力度有了实质性提升。据了解，此次民营房企发行债务***工具募集的资金，可用于普通商品房项目建设、购回，以及偿还境内外债券、补充流动资金等。

“具体哪些地方民营房企能够申报成功，仍需进一步观察，预计对于地方***重要性强、信用履约表现良好、可抵押物充足的地方民营房企机会更大。”地方民营房企方面，丘远航认为实际落地情况也还需要进一步观察。

利好政策带来缓冲空间

除了债券***，房企在信贷方面的资金需求正在得到***度支持，债务压力也有望得到缓解。

《通知》共有16条重点内容，明确要稳定***开发贷款，对国有和民营企业一视同仁;鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体***比例和利率水平。

在海外债发行遇冷后，境内信用债成为房企非银***的主要支撑，据中指研究院统计数据，10月信用债规模在非银***中占比进一步提升至57.4%。虽然10月仅金科***1家房企发生境内债实质性违约，但最近陆续有房企宣布暂停境外债偿付，或申请债务展期，其中包括亿达***、弘阳***、旭辉集团、上坤***等。

中指研究院数据显示，今年年内房企到期债券余额还有1230.8亿元，加上明年1月到期余额1194.0亿元，房企正面临新一轮偿债高峰。

《通知》的下发或带来一定缓冲空间。对于存量债务，文件强调在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构(银行、信托等)与房企基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，自《通知》印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

对于债券***，《通知》再次强调，推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的***企业债券发行提供增信支持。在债务偿还方面，《通知》明确，按期兑付有困难的，可以通过协商作出合理展期、置换等安排，主动化解风险，支持债券发行人在境内外市场回购债券。

“未来楼市大概率面临缓慢回暖进程，其间将加剧对房企自身经营能力、***能力的考验，房企之间会出现进一步分化。”东方金诚分析师唐晓琳、闫骏在研报中指出。

刘水预测，在房企债务展期和增信发债后，企业资金压力或将得到一定缓解，实现以时间换空间。下一步更重要的是促进市场***企稳，唯有企业***回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展。

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